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    • 楼市收紧:又一个坏消息!开发商的苦日子要来了?
    • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2020-08-19  /  浏览:3379 次  /  

    楼市再传收紧信号!


    不只银行收紧了涉房贷,房地产企业发债融资也面临收紧。这一消息引起金融圈和地产界的广泛关注。


    有消息称,地产债不能按照全额度发新还旧,银行间市场按照拟还旧债的85%规模发新债。


    房企融资再次收紧!


    开发商慌了,“三道红线”禁止房企有息负债增长?


    据21世纪经济报道,随着房企资金集中还款期的临近,房企融资步伐加速。同时市场传言称监管层或设置“三道红线”,将再次收紧房企融资。


    剔除预收款后的资产负债率大于70%;


    净负债率大于100%;


    现金短债比小于1倍。


    传言从来都不是空穴来风。


    监管拟进一步收紧房地产公司发债融资。地产债发行根据存量债务控制发行规模,其中银行间市场上,借新还旧发债的额度按照70%-90%实行,具体比例会根据发行主体单笔单议进行确认。


    央行数据显示,


    二季度末,房地产开发贷款余额11.97万亿元,同比增长8.5%,增速比上季末下降1.1个百分点。用益信托统计数据显示,今年以来截至7月28日,68家信托公司共发行了3858款房地产集合信托产品,规模总计5118.5亿元,相较于去年同期的4099款产品、6352.6亿元的规模,出现大幅下滑。


    据中指院数据显示,7月份房地产行业信用债发行规模达642亿元,同比增长29.1%,环比增长86.1%;


    过去3个月海外债连续增长,7月发行规模508亿元,环比增长30.6%。同期房企信用债平均票面利率为5%,环比提高0.6%,创下2月份疫情爆发以来的利率新高。


    海外债利率再创新高,这意味着,假如放纵房企高息密集融资,势必会将房企乃至整个楼市进一步推向债务深渊,增加系统性风险。


    所以市场传出将“控制房地产企业有息债务”,不无道理。

    敲个小黑板→什么是有息负债?


    有息负债是相对无息负债而言的。从会计角度来讲,无息负债一般来自预收账款,以及延期支付形成的应付票据和应付账款。


    说通俗点就是由于欠款而无偿占用别人的资金。而有息负债,指的是银行长期借款、发行债券等。


    二者的区别在于,前者可以无偿占用他人资金,尤其是垄断性企业;后者则需支付越高的利息。


    图:据国金证券(600109,股吧)研究所统计,超过这三道红线的房企不在少数。


    回过头再去看,房地产是典型的高负债、资金密集型行业,现金流就是房企的生命线。


    图:房地产企业触红线情况统计


    (数据来源鼎诺投资)


    兴业研究认为,


    此次收紧地产债融资将给最近较热的土地市场和债券融资市场降温,通过只允许偿还不超过对应存量债务融资工具85%的方式压降房企杠杆水平,在对房企主要的表外融资方式信托融资严管控后,进一步对房企表内债券融资进行管控,贯彻今年5月22日的两会报告中提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展”。


    开发商:要过苦日子,偿债高峰也要来了!

    根据中房研协数据,2020年下半年房企债券融资偿还将迎高峰期,境内外融资债券到期规模约为5588亿元,同比增长58%。

    6月-12月到期的内地房企美元债共计64只,合计204.37亿美元,其中,6月、8月和11月到期的债券数量最多。恒大也开始要通过规模化的资产变现来求得战略调整和财务平衡。

    刚过去的 7月以来,房企海外债计划发行数量已达22只,计划发行规模66.15亿美元。


    在房企加速发债的背后,是将要到来的偿债高峰。


    按照克而瑞研究中心的报告,剔除提前兑付和回售因素,有14家房企2020年的到期债务规模超过100亿元。


    其中,万科2020年到期的债务最高,达600多亿元。另外,在TOP20的房企中,还有绿地、绿城、龙湖、新城、融创和世茂6家房企年内到期债务破百亿元。


    那么,“触及'三道红线'不许增长有息负债”,加上开发商的偿债高峰临近这两则消息,又给楼市传递了什么信号?


    1、房企融资和部分城市楼市调控收紧是大概率事件。


    假如传言为真,那么意味着那些前期销售超前,但指标“不合格”的房企会被限制融资,一些希望以价换量、弯道超车的中小房企,恐怕这条路是走不通了。


    2、拿地需求、融资需求短期内或降温。


    据国金证券不完全统计,近几年房企融资来源中,国内贷款、直接外资及自筹资金占比呈现下降趋势,经营性融资占开发资金来源占比提升。所谓经营性融资,即包括股权融资、债权融资和销售回款等。如今前两者被卡的死死的,销售又上不去,至少在当前,融资环境对房企很不友好。


    最新房价数据公布:还有上涨空间吗?


    8月14日,国家统计局公布了2020年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,整体来看:新房上涨城市相较6月减少3个,整体房价上涨但涨幅收窄。


    2020年7月份新建商品住宅销售价格变动方面:


    环比价格:北京上涨0.3%,天津上涨0.5%,秦皇岛上涨0.1%,石家庄上涨0.3%;


    同比价格:北京上涨3.3%,天津上涨0.7%,石家庄上涨4.9%,秦皇岛上涨6.0%。


    从7月70城房价数据看出:59城环比上涨,其中,唐山二手房涨幅15.3%领跑全国!


    2020年的下半场,楼市几大趋势似乎正逐步突显:


    1、商品房成交量和价格持续走稳


    2、土地市场持续分化


    3、房企融资“好日子”难持久,融资收紧是下半年大趋势


    更重要的一点:楼市的慢牛似乎成为了定局。


    在这样的形势下,你认为房价还能大涨吗?




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