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    • 2020上半年房地产市场回顾及下半年展望—新房篇
    • 资讯类型:楼市要闻  /  发布时间:2020-07-13  /  浏览:3865 次  /  

    2020年已过半,疫情下房地产市场风云变幻,诸葛找房数据研究中心全面解读上半年楼市并对下半年楼市走势做出预判,分别是政策篇土地篇新房篇、二手房篇。本文为新房篇,后续会逐一为大家献上,敬请期待!

    摘要

    2020年上半年,在疫情的冲击下,房地产销售与施工阶段性停滞。尤其是一季度,面对各地售楼处暂停、工地停工,新房市场成交受到冲击。二季度以来随着疫情的阴霾逐渐褪去,前期积压的需求逐渐释放,市场呈现回暖态势。从各等级城市来看,一季度各线城市跌幅显著,其中一线城市跌幅最小;二季度各等级城市成交呈回升态势,热点一二线城市疫后成交迅速恢复,三四线城市则恢复缓慢。在行业环境越发严峻叠加疫情影响下,一二线热点城市由于本身基本面完善需求更为坚挺,而三四线城市在前几年需求透支严重,在遭遇黑天鹅事件后很难恢复到往期水平。长三角和珠三角城市仍然表现出一直以来的优势地位,疫情后率先复苏。尤其是上海、南京、杭州等作为长三角区域的核心城市,6月份成交远远超过去年同期水平,市场火热程度可见一斑。而作为一线城市的北京由于受到疫情反复的影响,新房成交仍未恢复到往期水平。大部分房企业绩都受到了不可避免的影响,但是二季度以来房企厚积薄发,鼓劲追赶,业绩与去年同期水平相差不大,部分房企销售额同比转正。预计下半年房地产市场仍将以“稳”为主,城市间分化进一步加剧。

    新房篇:整体向好、局部火热,新房市场“蓄势待发”

    一、开发投资增速数据走出低谷,销售端回暖

    (一)疫情下开发投资累计同比创新低,2月同比触底后回升

    房地产开发投资规模自今年初疫情爆发以来同比大幅下降,1-2月房地产开发投资同比增速跌破负值,为16.3%,创历史新低,但随着疫情逐步受控,企业复工复产稳步进行,房屋新开工面积同比降幅收窄,带动房地产开发投资降幅收窄。根据数据显示,2020年1-5月份,全国房地产开发投资45920亿元,同比下降0.3%,降幅比1-4月份收窄3.0个百分点,几乎与去年同期持平。

    图:全国房地产开发投资额及累计同比增速

    数据来源:国家统计局,诸葛找房整理

    (二)销售面积及金额跌幅快速收窄,楼市交易向好促销售回暖

    受到疫情影响,1-2月份商品房销售面积和销售额同比创近年来最低,随后市场逐渐恢复,受到二季度楼市整体向好的趋势带动,商品房销售逐渐走出颓势。1-5月份,商品房销售面积同比下降12.3%,降幅比1-4月份收窄7.0个百分点。商品房销售额同比下降10.6%,降幅比1-4月份收窄8.0个百分点。

    从区域数据来看,1-5月东部和西部地区降幅小于中部地区和东北区域,东部地区热点城市集中,如长三角经济圈城市楼市表现优异,整体向好。西部地区由于受到疫情冲击力度相对较小,市场恢复较快。

    图:全国商品房销售面积、销售额同比及2020年1-5月分地区商品房销售面积

    数据来源:国家统计局,诸葛找房整理

    二、疫情影响下,供需水平“摸底”,回暖态势显现

    (一)新房成交腰斩,“小阳春”推迟

    2020年春节前后的疫情,给楼市带来沉重的打击。尤其是一季度,面对各地售楼处暂停、工地停工,新房市场成交受到冲击。二季度以来随着疫情的阴霾逐渐褪去,市场逐渐复苏,但成交仍不及去年同期水平。2020年二季度监测60城新房成交10967.9万㎡,同比下跌5.09%,环比上涨181.78%。

    图:监测60城分季度商品住宅成交面积及同环比走势

    监测60城包含:北京、上海、深圳、成都、广州、贵阳、哈尔滨、海口、济南、昆明、兰州、南昌、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、乌鲁木齐、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、惠州、昆山、廊坊、连云港、洛阳、唐山、潍坊、无锡、徐州、扬州、镇江、常熟、衡水、湖州、江阴、秦皇岛、泉州、汕头、绍兴、泰安、泰州、芜湖、宿迁、岳阳、张家港、中山、舟山、珠海,下同。

    数据来源:各地住建委、房管局,诸葛找房整理

    受到疫情冲击,供应端2月份跌幅明显,随着疫情逐渐好转,供应量逐渐提升,2020年5月份供应同比下跌5.5%,接近去年同期水平;供应端发力,成交也在逐渐回暖,5月份同比下跌1.3%,基本恢复到去年同期水平,市场热度显著提升。随着前期积压的需求逐渐释放,市场成交也逐渐恢复平稳,6月份市场热度相比5月略有降低,同比下跌3.4%。

    图:2018年-2020年6月商品住宅成交及批准上市面积同比走势

    监测37城包括:北京、上海、深圳、成都、广州、济南、南京、南宁、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、惠州、廊坊、无锡、扬州、镇江、衡水、江阴、泰安、泰州、芜湖、张家港、中山、舟山、珠海、昆山、常熟。

    数据来源:各地住建委、房管局,诸葛找房整理

    (二)房价表现坚挺,涨幅呈逐渐收窄趋势

    监测60城商品住宅成交均价处于稳定上涨趋势,尽管疫情期间成交量受到冲击,但是从价格表现上来看较为稳定,保持小幅稳定上升的趋势。2020年二季度成交均价为15918元/㎡,同比上涨7%,环比上涨0.31%。从同比涨幅上看,二季度,国内疫情好转,房企为了摆脱疫情负面影响,加速回款,纷纷开启促销步伐,线上线下双管齐下,新房价格涨幅收窄,根据数据显示,2020年6月,监测60城成交价格涨幅与2019年相比上涨4.5个百分点。

    图:监测60城房价同比涨幅走势

    数据来源:各地住建委、房管局,诸葛找房整理

    三、“后疫情”期,一二线恢复迅速,三四线翻身难度增大

    (一)一二线城市率先恢复,三四线难以“复原”

    从重点监测60城市数据来看,2020年一季度各等级城市跌幅显著,其中一线城市跌幅最小为40.98%,三四线城市跌幅最大为54.34%;二季度各等级城市成交量呈回升态势,主要是疫情逐渐得到有效控制,之前积压的需求释放,市场形势逐渐好转。一二线城市疫后成交恢复迅速,三四线城市则恢复缓慢。数据显示,2020年二季度,一线城市商品住宅成交面积同比下滑17.97%,二线同比下跌3.57%,三四线同比下跌19.81%。在行业环境越发严峻叠加疫情影响下,一二线热点城市由于本身基本面完善需求更为坚挺,而三四线城市在前几年需求透支严重,在遭遇黑天鹅事件后很难恢复到往期水平。

    图:分等级城市商品住宅成交面积同比走势

    数据来源:各地住建委、房管局,诸葛找房整理

    (二)热点城市“满血复活”,长三角“火热续航”

    从监测60城上半年成交面积同比来看,在大部分城市新房成交面积都面临下滑的情况下,长三角和珠三角城市仍然表现出一直以来的优势地位,市场迅速恢复,甚至超过去年同期水平。其中,海口2020年上半年成交面积同比上涨最高为47%,其次为苏州同比上涨27.4%。兰州和贵阳紧随其后,主要是位于西部地区受到疫情冲击较小,市场恢复较快。

    图:监测60城2020年上半年商品住宅成交面积同比

    数据来源:各地住建委、房管局,诸葛找房整理

    从监测60城新房成交上半年累计同比及6月单月同比来看,苏州、南京、江阴等一些长三角城市恢复迅速,成都、厦门、廊坊等热点城市表现不俗,兰州、贵阳等由于身处西部地区,受影响小恢复较快;而北京由于受到疫情反复的影响,恢复滞后,武汉以及周边的重庆作为疫情严重城市恢复也相对滞后于其他城市,常熟、常州、湖州等位于长三角区域但经济基本面稍差恢复也略为缓慢,另外,像珠海、西安以及洛阳等一些以旅游业为主的城市疫情后恢复也较为缓慢。

    图:监测60城市商品住宅成交面积2020上半年累计及6月单月同比

    数据来源:各地住建委、房管局,诸葛找房整理

    通过选取的10个一二线热点城市的恢复情况来看,上海、南京、杭州、宁波及苏州作为长三角区域的重点核心城市,恢复力强劲,疫情冲击下成交短期受到重创,但到二季度疫情影响逐渐褪去,市场迅速恢复,6月份成交远远超过去年同期水平,市场火热程度可见一斑。除此之外,成都作为成渝经济圈核心城市也在疫情后“满血复活”,主要得益于成渝经济圈政策的利好,市场吸引力增强。另外,厦门、青岛等城市也在疫后表现突出。而作为一线城市的北京由于受到疫情反复的影响,新房成交仍未恢复到往期水平,深圳由于长期存在新房供应不足问题导致成交乏力。

    图:核心热点城市疫后新房成交恢复情况(成交同比)

    数据来源:各地住建委、房管局,诸葛找房整理

    四、头部房企以稳为主,中间阵营房企“勇往直前”

    2020年上半年,在疫情的影响下,大部分房企业绩都受到了不可避免的影响,但是二季度以来房企厚积薄发,鼓劲追赶,业绩与去年同期水平相差不大,部分房企销售额同比转正,如中海、世茂、金地、绿城等。具体来看,业绩TOP10房企发展以稳健为主,销售金额相比去年上半年微跌9.4%,而TOP11-20阵营和TOP21-30阵营房企一般处在规模扩张的重要阶段,对业绩的追求较为猛烈,销售金额相比去年同期分别上涨16.3%和8.6%;TOP31-50和TOP51-100阵营房企则业绩下滑比较明显,分别下跌16.4%和24.8%,中小房企在疫情的冲击下普遍恢复缓慢。

    从房企的拿地销售比来看,业绩TOP11-20房企表现较为突出,由于这部分房企大多处在规模扩张的关键时期,通常而言拿地态度较为积极;而排名TOP10的头部房企具有规模优势,且在已有较为充足的土储的前提下,拿地态度上通常较为稳健;排名TOP21-30以及TOP31-50的中间力量房企,受到资金以及战略调整等因素的影响对于土地的追求相对稍弱一些;而TOP51-100的中小房企,拿地态度最为激进,若自身的现金流状况不支持的情况下,经营风险性较大。

    图:2020年上半年房企销售金额同比及拿地销售比

    数据来源:诸葛找房

    六、2020年下半年预判:销售降幅收窄,全年均价基本稳定,城市分化加剧

    根据市场趋势预测,预计全年全国商品房销售面积和金额下降约3%-5%;开发投资增长约4%-5%。价格方面来看,全年均价将会维持在稳定的范围。

    从整体来看,下半年房地产市场将处在疫后恢复期,以“稳”为主,从各等级城市来看,预计一线城市迅速复苏,二线城市稳步提升,部分城市当前的火热现象也会逐渐消退,后期逐渐恢复稳定运行。而三四线城市在疫情的冲击下,加上前几年的需求透支,整体恢复到疫情前的可能性较低,热度将会逐渐下滑。从房价方面来看,三四线部分城市房价或将面临下跌。疫情催使城市间的分化进一步加剧,交通、医疗、商业等基本面优异的城市仍将会是房企重点布局的城市。

    在上半年大部分房企未完成业绩指标的前提下,一些房企在下半年将会面临一定的业绩压力。由于疫情期间出现的普遍居家隔离现象,人们对房屋品质以及物业环境等的要求越来越高,刺激一大批改善客群购房,成交结构或将上移,但一部分租房客群也会被倒逼买房,刚需群体仍是购房市场上的主要力量。




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